أفاد رئيس الاتحاد الكويتي لمقيمي العقار منصور العصيمي بأن مستثمرين عديدين يضخون أموالا في صناديق ومحافظ للاستحواذ على مجمعات وأبراج متعثرة. وذكر أن لا تلاعب في التقييمات العقارية في السوق، ولا تضليل للبنوك من قبل المقيمين العقاريين، خصوصا القدامى منهم وعلى البنوك أن تثق في ذلك، حيث يتم اعتماد الأسعار بناء على البيع والشراء اليومي، مع الأخذ في الاعتبار قراءة مستقبل السوق وتوجهاته، بالإضافة إلى عدد من المعايير الدولية، منها الوضع الاقتصادي العالمي والوضع السياسي وزيادة أسعار النفط. كما يؤخذ بعين الاعتبار قياس حجم الطلب في السوق وتحديد الرقعة المتاحة من نوعية العقار المراد تقييمه، بالإضافة إلى قياس مخاطرة الشراء في ظل الظروف المحيطة بالسوق، ناهيك عن موقع العقار وحالته وما يدر من عائد وغيرها من العوامل.
شدد العصيمي، في لقاء مع القبس، على أن البنوك تقرأ ملاءة العميل جيدا قبل إقراضه ولا تنخدع في أي تقييم يتم تقديمه لها، لاسيما أن لكل بنك فريق عمل متكاملا متخصصا في التقييم العقاري، و%90 منهم لديهم تعامل يومي في السوق، لذا لا يخفى عليهم أسعار السوق الفعلية، حيث لا مجال للتلاعب، كما تنظر البنوك إلى مدى مصداقية العميل وثقة المتعاملين به، خاصة عند منح التمويل بأحجام كبيرة.
وأضاف أن كل ما يشاع بأن هناك عمليات تلاعب في التقييمات خلال الفترة الحالية لا يعدو كونه افتراء لا أساس له من الصحة، خاصة بعد تطبيق قرار بنك الكويت المركزي بضرورة الاستعانة في كل حالة بثلاثة تقييمات، منها تقييم بيت التمويل الكويتي أو بنك الكويت الدولي، حيث باتت الاستعانة بدور الشركات تشكل ثلث العملية فقط.
وأشار العصيمي إلى أن أغلب المقيمين الذين يتعاملون مع المؤسسات المالية الكبرى لديهم باع وخبرة طويلة في السوق تصل إلى نحو 30 و40 عاما، والتي لا تسمح لهم بالتلاعب في السوق بل يحرصون جميعهم على الأمانة والمصداقية في التقييم الذي يتم اعتماده.
وعن شكوى البعض بأن هناك بعض المقيمين الذين يطلب منهم زيادة مبالغ التقييم أملا في الحصول على تمويل إضافي، أو عدم منح البنوك مزيدا من الضمانات على القروض، قال العصيمي ان المقيم يتم تكليفه من قبل البنك وليس من قبل المالك أو الحاصل على قرض، لذا تكون علاقتنا مباشرة مع البنوك ولا يتم التعامل مع المالك إلا في حدود لا تتعدى التعرف على بعض معلومات عن العقار، إلى جانب أن المقيم يحرص على تحري الدقة في تدقيق تلك المعلومات والتأكد من سلامتها ومطابقتها مع محيط العقار وظروف السوق، لذا يكون العميل بعيدا عن عملية التقييم، مؤكدا أن من أسس مهنة التقييم عدم تضليل المكلف أو ظلم المالك في الوقت نفسه.
أخبار الاتحاد
وعن اتحاد مقيمي العقار، قال العصيمي انه لا يزال في طور التأسيس، حيث تمت مخاطبة المقيمين المسجلين لدى وزارة التجارة وتسلموا كتبا من الاتحاد تفيد بدعواهم للاشتراك به، منوها إلى أن هناك أجندة أعمال حالية يتم تجهيزها لتحقيق أهداف الاتحاد، التي تتمثل في تنظيم مهنة التقييم العقاري والحفاظ على سمعتها، لاسيما بعدما شغل التقييم العقاري الرأي العام خلال الفترة الأخيرة في ظل استمرار الأزمة المالية العالمية وما تبعها من سلبيات على ميزانيات الشركات العقارية والاستثمارية والتي لا تزال تعاني حتى يومنا هذا.
وأضاف أن الاتحاد حريص على تقديم كل ما يتعلق بالاستشارات العقارية المتخصصة ودراسات الجدوى الاقتصادية للمشاريع العقارية، بالإضافة إلى القيام بدوره في الاطلاع على مشاكل المقيمين وما يعانونه من معوقات تؤثر في عملهم، إلى جانب لعب دور المراقب للسوق وحركة التداول والتقييمات التي تخرج بشكل يومي.
وأكد أن اتحاد المقيمين يشجع الخطوات التي يخطوها اتحاد العقاريين الكويتيين والذي يقوم بدوره بالترتيب لعمل دورات تدريبية لمنح شهادات تقييم بالتعاون مع جامعة الكويت. وحول الشهادات التي تم منحها على مدار العام الماضي من قبل وزارة التجارة، قال العصيمي ان هناك بالفعل عددا من الحاصلين على شهادت التقييم لا يزالون قليلي خبرة، حيث يعتبر العميل، لاسيما البنوك والمؤسسات المالية الكبرى هو الفيصل في شهادات التقييم التي تم منحها مؤخرا، إذ يستطيع البنك التفرقة بين المقيم ذي الخبرة الطويلة وحديثي العمل بالسوق.
قرار «المركزي»
وحول قرار بنك الكويت المركزي باقتصار التقييم على «بيتك» و«الدولي» وشركة واحدة فقط في كل عملية تقييم، وما تأثير ذلك على مهنة التقييم العقاري التي يمتهنها عدد كبير من الشركات والأفراد في السوق، أوضح العصيمي أن القرار لم يؤثر في شركات التقييم الكبرى التي لها باع طويل وسمعة في السوق، حيث استمر تعاملها كما هو ولم تشعر بأدنى مستوى من التقليص لحجم أعمالها، بينما أثر القرار في المقيمين الأفراد، وكذلك الشركات الحديثة التي ليس لها قاعدة عملاء ثابتة تثق في خبرتها، كما قلص القرار من تعامل تلك الأخيرة بنسبة ملحوظة.
وحول السوق العقاري وما يشهده الآن من تغيرات، قال العصيمي ان السوق يشهد حركة تداول عالية وانتعاشا غير مسبوق، لاسيما على صعيد قطاعي العقار السكني والاستثماري، في حين يوجد طلب على مختلف القطاعات ولكن ليس بالوتيرة نفسها التي يشهدها هذان القطاعان.
وتطرق إلى ارتفاع أسعار العقار الاستثماري المبالغ فيها والتي يلاحظها المقيمون في التقييم الحالي ويأخذون تلك المبالغة في عين الاعتبار، مشيرا إلى عوائد الاستثماري التي باتت تتراوح الآن ما بين %6 و%8 على عكس السابق والتي كانت تتعدى %10. اما العقار التجاري، فقال إن عوائده تتراوح ما بين %5 و%7، منبها إلى أن التداول على هذا القطاع يقتصر على المجمعات الصغيرة والمتوسطة، أما الصفقات الكبرى داخل العاصمة فلم يعد لها وجود، موضحا أن أغلب الصفقات التي تتم حاليا في السوق لا تعدو عن كونها مخالصات بين دائنين ومدينين، أو ناتجة عن عمليات تمويل سابقة لم يستطع أصحابها تسديد ما عليهم من مديونيات، إلى جانب بعض الصفقات الخاصة بتصفية أعمال شركات، حيث تندر الصفقات الخالية من المخالصات التي تتعلق بالبنوك والمؤسسات المالية.
صناديق ومحافظ
وبين العصيمي أن صناع السوق العقاري بدأوا يلجأون إلى الدخول في صناديق ومحافظ لاستيعاب الكثير من المجمعات الاستثمارية والتجارية المتعثرة، في حين ترتفع الزيادة السنوية لأسعار القسائم السكنية خاصة في المناطق الخارجية في شرق القرين والمناطق المحيطة بها ما بين %30 و%40 بشكل سنوي، وهو ما يدعو المضاربين إلى الدخول في المتاجرة بالقسائم في تلك المناطق، حيث كان سعر القسيمة مساحة 400 متر في منطقة أبو فطيرة يتراوح ما بين 130 و140 ألف دينار، أما الآن فبات سعرها يصل إلى نحو 210 و220 ألف دينار، مؤكدا أن الطلب على السكن أيضا كان له عامل كبير في ارتفاع الأسعار، خاصة في ظل تأخر الدولة عن طرح القسائم التي وعدت بها من ناحية، إلى جانب تأكد البعض من أن الطرح الحكومي عادة ما يتواجد في مناطق بعيدة للغاية، مشيرا إلى أن الحركة في السوق على القسائم السكنية في تلك المناطق لم تعد للمضاربة بنسبة %100 مثلما كان الوضع في السابق، بل بات هناك جانب كبير يخص استهلاك المواطن ورغبته في السكن.
تحريك المحفظة المليارية لإخراج «التجاري» من أزمته
عن المحفظة العقارية المليارية التي أطلقتها الهيئة العامة للاستثمار، قال منصور العصيمي ان السوق لم يتلمس أي حركة من جهتها حتى الآن على الرغم من طرحها منذ قرابة العام ونصف العام، مؤكدا ان الدولة بحاجة للاستحواذ على كثير من أبراج العاصمة لسد النقص في المباني الحكومية التي أوشك أغلبها على أن يصبح هداما، داعيا القائمين على المحفظة إلى التخلي عن الروتين والإقدام على إتمام عدد من الصفقات خلال العام الجديد تساعد السوق العقاري التجاري وتعيد له حيويته وتخرجه من أزمته التي طالت وانعكست آثارها على الشركات وأدت إلى تعثر أغلبية الملاك.
أسعار القسائم الصناعية مستقرة
على صعيد قطاعي الأراضي والعقارات الصناعية والمخازن، قال العصيمي ان قسائم هذين القطاعين لم تعد سلعة للمضاربة مثلما كان الوضع في السابق، خاصة في ظل الحاجة والطلب الشديد على توفير الأراضي من قبل الصناعيين الذين يحتاجون إليها، حيث أصبح من يشتري اليوم لا يبيع بل يستخدم القسيمة في عمليات توسعة لمصنعه أو تخزين البضائع والمنتجات، الأمر الذي قلص من حجم التداول في هذا الجانب.
فرص استثمارية نادرة
أكد منصور العصيمي أنه على الرغم من ارتفاع الأسعار الذي يشهده أكثر من قطاع عقاري فانه لا يتوقع تراجع تلك الأسعار على المدى القريب، لاسيما في ظل ندرة الفرص الاستثمارية الأخرى المتاحة والطلب الكبير الذي يشهده السوق العقاري، بالإضافة إلى صغر الرقعة المعروضة في للبيع، حتى في قطاع التجاري داخل العاصمة، والذي يعاني أزمة شاغر، حيث تندر العروض، خصوصا أن الملاك يرفضون البيع بالخسارة.
المصدر “القبس”
قم بكتابة اول تعليق